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二手房评估价由什么决定?什么情况要评估价

2018-07-06      来源:兖州房产网   浏览次数:14

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如果我们准备买房,首先要考虑的就是首付问题,大部分地区买首套房的首付都是两成左右,但是却不知道二手房新房的首付有所不同。新房首付是净房款的百分之三十,而二手房的首付和评估价有关,那么二手房评估价由什么因素决定?

二手房评估价由什么决定
    影响二手房评估价的主观因素
    1、房屋户型
    一般来说,正规的两居、三居更受欢迎,评估价格更高;反之,不规范的异型户型,或套型过小、过大的户型等,都会让房价降低。
    2、房屋楼层
    房屋所在楼层的好坏也直接影响房价的高低,处于中间部位的房屋评估价相对较高,但如果底楼带有户外花园,或顶楼带有屋顶花园,价格可能更高些。
    3、房屋的使用年限
    房屋的使用年限会影响价格的评估,房屋使用年限长,房龄大,估价较低,使用年限越短,房龄越小,估价则较高;
    4、房屋朝向
    房屋的朝向也会影响评估价。塔楼:东南>西南>双南>东向>西向>西北>北;板楼:南北>双南>东西>东向;
    除此之外,房屋的面积、装修物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估价的高低。
    影响二手房评估价的客观因素
    1、地理位置
    房屋所处的地理位置不同,价格就会有所不同。交通方便,距离市中心较近的位置价格自然高;
    2、市场行情
    市场行情影响着房屋评估价,一般情况下,如果某区域房价持续上涨,银行就会根据市场行情,调整房屋每平米估值上限,从而达到与市场价格协调的目的;
    3、前景规划
    房屋所处地段的规划影响着房价的走向,同时也影响着银行对房屋的评估值的高低;如在城市核心地带或者周边配套完善,评估价自然更高。
    4、消费者心理
    购房者喜好和心态对二手房的评估价格也有一定影响,如果购房者普遍偏爱某一区域的房屋,或者某区域急于买房的人较多,那么,供求关系的影响下,这些房屋的评估价格在一定程度上也会提高。

什么情况下需要用二手房评估价
    1、向银行申请房贷需要用到二手房评估价,办理住房按揭贷款的时候,银行会委托评估公司进行评估,又或者按照房管局的评估价确定你能贷到多少款;
    2、缴纳二手房交易税费需要用到二手房评估价,比如二手房需缴纳的税费如增值税、契税、个税等,都是在评估价的基础上、乘以对应的比例所得出的。为了避免买卖双方签订阴阳合同避税,所以相关部门也会对交易房产进行评估;
    3、房屋保险需要用到二手房评估价,一旦被保险的房屋出现问题,保险公司需按评估价给予赔付。
    一般来说,评估价越高,缴纳的税费也越多,评估价越低,缴纳的税费则越少,而贷款额度恰恰相反,二手房的评估价越高,贷款的额度也越大,实际支付的首付款就可以少一点,评估价低,贷款的额度就小,首付方面,则需要多掏点现金。

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关键词: 二手房评估
  

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